房地產市場中的房地合一稅重購退稅一次搞懂，對於許多買賣房屋投資或自住需求者來說，都是不可或缺的節稅知識。
若能掌握其中的運用技巧，不僅能降低交易成本，還能在合法範圍內享受稅務優惠。
這篇文章將全面解析房地合一稅及重購退稅，帶你深入了解節稅的關鍵技巧，讓你在房屋交易中更輕鬆省稅。
什麼是房地合一稅
其實，房地合一稅只是將過去的兩種稅合併一起課徵。
在房地合一稅法通過之前，採用的是土地與建物分開課稅的雙軌制，若因土地交易獲得利潤，
則按公告現值課徵土地增值稅，若因房屋交易獲得利潤，則按實價課徵所得稅。
因此，「房地合一稅」其實就是整合這兩種稅，目的在於讓房產買賣中針對增值利益（獲利）的課稅方式能夠統一，而不再各自為政。
需特別注意的是，這類所得稅無法與一般常見的綜合所得稅一併申報喔！
簡單的說房地合一稅：「當你賣房賺錢時，針對賺到的部分需課徵所得稅。」
房地合一稅課稅範圍
自從105年房地合一稅上路後，土地與建物的適用稅率已整合，統一採用房地合一稅制。
因此，房地交易的課稅方式依購入時間而定
舉例：
• 105年1月1日以後購入：適用新制【房地合一稅】。
• 105年1月1日以前購入：適用舊制【土地增值稅+綜合所得稅】。
房地合一稅持有的稅率
房地合一稅的主要核心要素【抑制短期炒作不動產】，政府推出的房地合一稅2.0已於110年7月正式上路。
修法後個人房地短期短期交易所得課重稅【 35%、45%】，並延長持有期限的規定。
法人比照個人，按持有期間差別稅率，分開計稅。
房地合一稅可扣除費用有哪些？
房地合一稅的稅基中可扣除的項目包括買賣原始取得成本、交易日前3年內的交易損失金額，以及土地漲價總數額。
以下針對這三類項目進行說明：
買賣原始取得成本
買賣取得者，其原始取得成本即買入時之成交價額。
除了原先取得房地價款可扣除以外，以下支出只要可以提出舉證文件，也都可以列為成本被扣除：
- 取得房地供使用狀態前支付之必要費用【契稅、印花稅、 代書費、規費、公證費、仲介費等】
- 取得房屋後，於使用期間支付能增加房屋價值或效能且非 2 年內所能耗竭之增置、改良或修繕費
- 依土地稅法施行細則第 51 條規定經主管稽徵機關核准減除之改良土地已支付之下列費用：
(1) 改良土地費用
(2) 工程受益費
(3) 土地重劃負擔總費用
(4) 因土地使用變更而無償捐贈作為公共設施用地其捐贈土 地之公告現值總額
出售移轉時相關費用：
包含如仲介費、廣告費、清潔費、搬運費、換約費、證券交易稅、手續費等，
若沒辦法證明移轉費用相關證明文件的所得人，會由稽徵機關依查得資料核定費用；
無查得資料，得按成交價額 3% 計算其費用，並以 30 萬元為限。
※不過，使用期間繳納之房屋稅、地價稅、管理費、清潔費、金融機構借款利息等不得列為成本費用。
交易日前3年內的交易損失金額
交易日前3年內的交易損失金額，依房地合一新制計算之個人房屋、土地、房屋使用權、預售屋、股份或出資額的交易損失，
得於交易日後3年內，自其他新制交易所得中減除。
土地漲價總數額
土地漲價總數額＝公告土地現值−前次移轉現值
房地合一稅計算方式
舉例說明：
哲誠購買一戶1000萬元房產，持有3年後已1380萬元售出，另外之付仲介費、代書費、裝潢費等相關費用約155萬元，
這段持有期間計算土地增值稅的土地漲價總數額月15萬元。
【成交價－取得成本－相關費用－土地漲價總數額】X 35%
1380萬－1000萬－155萬－15萬＝210萬
210萬 X 35%＝73.5萬元
但是，哲誠持有6年後出售，會因為適用【課稅所得400萬元扣除免稅額】，因此可免繳稅。
若是，獲利超過400萬元，則扣除掉免稅額400萬後剩下的獲利金額乘以10%為房地合一稅計算。
例如：哲誠出售自用住宅總共賺了 ５００ 萬，其中 ４００ 萬可以免稅，剩下 １００ 萬的獲利則以 10% 的房地合一稅率計算！
免稅額條件
對於自住的人來說，好消息是房地合一稅2.0仍提供「自用住宅免稅優惠」！只要符合以下三個條件：
- 個人、配偶或未成年子女設籍登記，持有並居住連續滿 6 年。
- 交易前６年內，無出租，供營業或執行業務使用。
- 個人、配偶及未成年子女，於交易前６年內未適用自住房地免稅優惠。
非自願因素交易
非自願因素交易５年以下房地，適用２０％稅率（個人）
| １. 非自願離職或調職 | ２. 房屋遭鄰居越界建築 | ３. 負擔重大傷病醫藥費 | ４. 無力清償債務強制執行 |
| ５. 受家暴或人身安全威脅 | ６. 繼承不動產及房地無力清償 | ７. 共同持有房地未經同意遭變賣 | 符合以上狀況課徵２０％稅率 |
房地合一稅無論虧損或是獲利都須申報
房地合一稅是針對房產交易利潤課稅，但這不代表【賠錢】就可以不申報！若個人交易的房地產屬於以下的課稅標的，即使產生虧損也必須申報。
需在規定日期起算30日內申報：
- 房屋、土地完成所有權移轉登記的隔日起算。
- 房屋使用權、預售屋及坐落基地交易日的隔日起算。
- 股份或出資額交易日的隔日起算。
若逾期未申報，將被處以新台幣3,000元以上、3萬元以下的罰鍰。
如有應補稅額，除依法核定補稅外，將按所漏稅額處以3倍以下罰鍰，兩項罰鍰擇一從重處罰。記得一定要申報房地合一稅！
房地合一稅申報地點及文件
申報地點：
1.申報時戶籍所在地稽徵機關。
2.申報時居留地稽徵機關。
3.房屋、土地、房屋使用權、預售屋及其坐落基地所在地稽徵機關。
4.中央政府所在地之稽徵機關。
申報所需文件：
1.個人房屋土地交易所得稅申報書1份。
2.計算結果有應自行繳納稅額者，應一併檢附繳納收據正本。
3.買入及賣出的買賣契約書影本(私契)。
4.成本及必要費用相關證明文件。
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重購退稅是什麼?
簡單來說 ，所謂的「重購退稅」是由政府推出的方案，主要是提供換屋族的節稅優惠，
只要是賣舊屋與買新屋之間期間於2年內，包含「先買後賣」或「先賣後買」，只要符合相關條件，即可申請退換過程中產生之稅金。
重購退稅適用條件與種類
㊀重購退稅｜綜合所得稅｜財交稅（舊制）
①１０４年１２月３１日前取得之房地、自用且出售前一年未出租或營業使用。
②以登記日起計算時限2年內完成【先買後賣】或【先賣後買】
③產權為本人或配偶、直系親屬並戶籍登記。
④無退稅管制。
⑤小屋換大屋＝全額退稅
大屋換小屋＝無法退稅
⑥有新舊房價格要求(重購房屋價額>出售房屋價額)。
㊁重購退稅｜房地合一稅（新制）
①１０５年１月１日後取得之房地、自用且出售前一年未出租或營業使用。
②以登記日起計算時限2年內完成【先買後賣】或【先賣後買】
③產權為本人或配偶、直系親屬並戶籍登記。
④退稅管制5年內，不得出租、營業、出售
⑤小屋換大屋-全額退稅
【以小換大：（假設前提房地合一稅100萬）哲誠以1,000萬賣出持有房屋，新買2,000萬的房子，則所繳的100萬房地合一稅將全額退還】
大屋換小屋-按比例退稅
（假設前提房地合一稅100萬）
哲誠將1,000萬的房屋賣出，新買800萬的房子，其房地合一稅則按比例退還，計算公式如下。
賣房所繳房地合一稅×（新房的價格／賣房的價格）＝退還的稅金。
100×（800／1,000）＝80萬
㊂重購退稅｜土地增值稅
①自用且出售前一年未出租或營業使用。
②以登記日起計算時限2年(先買後賣或先賣後買都可以)。
③產權須為同一人。
④退稅管制5年。
⑤土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記。
⑥出售土地面積：都市內-300平方公尺（９０.７５坪）；非都市內700平方公尺（２１１.７５坪）。
⑦退稅額度：新地價格－(舊地價格－土地增值稅)
退稅範例：
退稅金額＝新購土地價格＋已繳土地增值稅－舊房子土地價
◉舊房子土地地價現值為３００萬元，出售時繳納５０萬土地增值稅，新購房屋土地價格為３２０萬元，則實際退稅金額為５０萬。
◉如果新購房屋土地價格為２８０萬元，則實際退稅金額為３０萬。
重購退稅申請方式及應備文件
申請方式
◉ 郵寄申請：彙整以上文件資料寄至戶籍所在地之稅捐機關。
◉ 臨櫃申請：攜帶相關文件至地方稅捐機關臨櫃辦理。
◉ 網路申請：至各地方政府的網站進行線上申辦。
應備文件
綜合所得稅/財交稅（舊制）：
(1)戶口名簿影本。
(2)房屋所有權狀影本。
(3)重購及出售自用住宅房屋之買賣契約書及收付價款證明影本；或向地政機關辦理移轉登記買入、賣出之契約文件影本
房地合一稅（新制）：
(1)個人房屋土地交易所得稅核定通知書。
(2)重購房地(房屋使用權)契約書影本。
(3)新房屋土地所有權狀影本。
(4)新、舊房地買賣收付價款證明。
(5)出售舊自住房屋年度已辦竣戶籍登記及重購新自住房屋年度已辦竣戶籍登記的戶口名簿影本。
(6)其他證明文件。
土地增值稅：
(1).土地增值稅自用住宅用地重購退稅申請書。
(2).原出售及重購土地向地政機關辦理登記時之契約文件影本。
(3).原出售及重購土地之土地及建物所有權狀影本或其它證明文件影本。
(4).出售土地之土地增值稅繳款書收據正本。(如無法提示，改立具切結書)
(5).如有三親等以外他人設立戶籍，檢附設籍人無租賃關係申明書及身分證影本。
房地合一稅重購退稅一次搞懂｜結論
房地合一稅與重購退稅政策給予投資者和自住需求者不同的稅務方案。
對於投資者，理解房地合一稅的計算方式與成本控管，可以幫助減少稅負；而對於自住需求者，重購退稅政策則提供了換屋的稅務優惠。
因此，在進行房產交易前，建議先詳細了解這些政策內容，透過合理的節稅規劃，讓買賣流程更加輕鬆有利。
常見問題解答
1. 重購退稅政策適用於法人名義購置的房產嗎？
不適用。重購退稅僅針對個人名義且自住房屋。
2. 房地合一稅2.0的稅率適用於所有房屋類型嗎？
是的，包括住宅和土地，不分用途皆適用。
3. 是否所有人都能享有重購退稅優惠？
僅符合自住需求、唯一住房且2年內重購的個人才適用。
4. 如何證明自住需求以符合重購退稅條件？
需提供戶籍資料，並保證重購房屋為唯一住家用途。
5. 持有房產時間會影響房地合一稅的稅率嗎？
會的，持有時間越長，適用稅率越低。
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