近年來，隨著房地產市場的火熱，政府持續推出各種打房措施，以抑制房價過快上漲及防範房市過度投機。
而第七波信用管制措施的推出，對於正在考慮換屋的民眾來說，勢必會帶來一定的影響。
這一波管制不僅針對投資性需求，更著重於換屋自住的購屋族群，無論是房貸條件、貸款成數，還是審核標準，都有了新的限制。
哲誠將全面解析第七波信用管制的內容，協助換屋族群瞭解對貸款的影響。
｜選擇性信用管制
選擇性信用管制，簡單來說，就是中央銀行對於銀行的部分放款業務設下限制，目的在於控制資金的流向和流量，以達到特定的經濟目標。這項管制並不直接影響銀行的準備金，而是透過限制銀行針對某些類別的貸款金額和項目，減少市場上的投機行為，穩定整體金融環境。
根據目前《中央銀行法》和《銀行法》的規定，中央銀行可以採取的管制措施包括：
- 不動產信用管制
- 消費者信用管制
- 直接信用管制
- 貸放比率限制
這些措施的目的是要讓資金運用更符合經濟需求，降低過度投機，進而維持金融市場的穩定。
｜第七波信用管制內容有哪些？
「信用管制」常被稱為「央行限貸令」，因為央行會藉由打房政策來限縮民眾的貸款成數。以下整理了最新的第七波選擇性信用管制規定：
第七波選擇性信用管制時間：2024/09/20
主要規定：
- 自然人第一戶購屋不可享寬限期
- 若自然人名下已有房屋，購買第一戶住宅時，不得享有寬限期。
- 例如：哲誠因繼承而持有一間房子，若再購買新房，此新屋便不可享有寬限期。
- 自然人購置第二戶住宅的貸款限制
- 全國自然人購買第二戶住宅時，最高貸款成數限縮為 5 成。
- 公司法人、自然人高價住宅及第三戶以上購屋的貸款限制
- 公司法人購置住宅貸款、自然人購買高價住宅貸款，以及第三戶（含）以上的購屋貸款，最高貸款成數由 4 成降至 3 成。
- 餘屋貸款限制
- 餘屋貸款的最高成數也從 4 成降低至 3 成。
此外，央行認為，搭配調升存款準備率，透過加強貨幣信用的數量管理，
能有效強化央行的道德勸說措施及本次選擇性信用管制的成效，進一步減緩信用資源流向不動產市場。
新台幣活期存款準備率及定期存款準備率各調升 0.25 個百分點，並自本年 10 月 1 日起實施。
｜信用管制有哪些人被排除、繼承人、換屋族、已簽約人
10 月 9 日， 中央銀行 在官方網站上發布名為「協處措施」的公告，表示將放寬 9 月 20 日的「第七波 信用管制 措施」，將 3 類人排除在管制措施之外。
繼承人
自然人因繼承取得之房屋及房貸，不計入「本規定」之房屋數及房貸戶數，亦即自然人只有繼承取得之房屋者，新申辦之購屋貸款（非高價住宅貸款），得排除「本規定」之適用。
換屋族
自然人有房屋者，因有實質換屋需求，經與承貸金融機構切結約定下列事項後，新申辦之第1戶或第2戶購屋貸款（非高價住宅貸款），得排除「本規定」之適用：
① 借款人應於新申辦之購屋貸款撥款後1年內，將名下原有房屋出售並完成產權移轉登記，且不得以轉貸等方式規避上開事項。
② 借款人違反切結事項時，承貸金融機構應對借款人取消寬限期、收回原應分期償還之貸款本金或貸款成數差額、追收罰息及加收違約金等。
已簽約
自然人已簽訂購屋（包括成屋及預售屋）合約，即將申辦貸款時：
① 符合上開情形者，仍可排除適用「本規定」。
② 自然人申辦財政部青年安心成家購屋優惠貸款，且非屬高價住宅貸款，不受「本規定」第1戶購屋貸款及第2戶購屋貸款限制。
另依據內政部公告之「預售屋買賣定型化契約應記載事項及不得記載事項」、「成屋買賣定型化契約應記載事項及不得記載事項」相關規定，
買方貸款金額少於預定貸款金額者，如屬不可歸責於雙方時，已訂有相關處理機制。
例如，預售屋賣方可同意由買方分期清償差額，或買賣雙方得選擇解除契約；成屋買賣雙方得選擇解除契約。
｜信用管制懶人包
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｜哲誠的想法
這篇文章了解了第七波信用管制對房市和購房貸款的影響，對換屋族特別有幫助。
在此基礎上，我也想分享幾個個人見解，探討央行的管制政策是否真的能達到穩定房市、
保障居住需求的初衷，並且對購屋者和房市的短期與長期影響進行一些延伸。
首先，從央行不斷推出的信用管制措施來看，顯示央行推出的政策對房地產市場的影響力逐步增加，
但這些政策多數還是偏向抑制投資性需求，而非徹底解決房價過高的問題。
這點很值得關注，因為即使購房貸款的限制再嚴，若房價持續上漲，對剛性需求的民眾來說依然是高壓。
換言之，政策除了在貸款端進行收緊，也應更全面地從供應和價格面進行調控，例如加速社會住宅和經濟適用房的建設，讓民眾的住房選擇更加多元化。
此外，對於換屋族來說，當前市場環境確實增加了資金與房貸的壓力。
換屋族通常因生活需求或家庭成員變動而需要更換住房，這是合理的自住需求。
然而，隨著貸款成數下降、自備款增加，這些剛需族群可能面臨更高的負擔。
這也讓換屋族需更加謹慎規劃財務，或考慮透過“先賣後買”的模式來降低資金壓力。
這個策略雖然能在短期內緩解資金流壓力，但也存在著較高的市場風險，若房市走弱，舊屋售價難以達到預期時，可能反而使換屋計劃受阻。
因此，換屋族群在進行交易前，應該對市場動向有更深的理解與預判。
最後，若從長遠角度看，這些信用管制政策或許能為房市帶來穩定的成效，但其影響並非立竿見影，而是需要一段時間去消化和適應。
值得期待的是，這些措施能讓房市逐漸理性回歸，但同時也呼籲政府能推出更具前瞻性的住房政策，讓居住權益更符合一般民眾的期待。
房地產市場的健康發展不僅靠管制，更需要整體產業與供應鏈的共同配合，
並對於真實居住需求提供更多支持與保障，這樣才能讓民眾在房市中更輕鬆安心地置產。
文章若對你有幫助，希望能幫忙分享給有需要的人
